Kft. alapítás – kisokos
november 19, 2024
A saját ingatlan vétele az egyik legfontosabb döntés az ember életében: legyen szó akár otthonvásárlásról, vagy befektetésről, az adásvétel egy komplex jogi folyamat, amely több kockázatot is magában rejt, ezen kockázatok azonban tudatos cselekvéssel és pontos jogi előkészítő munkával kikerülhetők. Az alábbi összefoglaló segítséget nyújt a folyamat, valamint annak átlátásához, hogy miért elengedhetetlen a szakszerű ügyvédi közreműködés.
Hogyan zajlik az ingatlan adásvétel?
Minden ingatlanügylet más és más, de a jogszabályi keretek és az ügyleti logika mindig hasonló. Az adásvétel egy jogilag szigorúan szabályozott folyamat, amely több egymásra épülő lépésből áll – a megállapodástól egészen a birtokba adásig.
1. A felek közötti megállapodás
Az első lépés mindig a felek közti megállapodás az ingatlan eladásával kapcsolatban, már ekkor szükségszerű az adásvételhez kapcsolódó alapvető feltételek tisztázása.
Ilyenkor célszerű pontosítani:
- az ingatlan címét, helyrajzi számát,
- a vételárat és annak fizetési ütemezését,
- az átadás-átvétel várható időpontját,
- és azt, hogy van-e az ingatlannak bármilyen terhe (például jelzálog vagy haszonélvezet).
Ez az informális egyeztetés még nem minősül szerződéskötésnek, de a később ügyvéd által szerkesztendő jogi dokumentum alapját képezi. Minél pontosabban rögzítik a felek a szándékaikat, annál zökkenőmentesebb lesz a további ügyintézés.
2. Az ügyvéd kiválasztása
Az ingatlan adásvétel során ügyvéd közreműködése kötelező, ugyanis az ingatlan adásvételi szerződés érvényessége ügyvédi ellenjegyzéshez kötött. Az ügyvéd feladata nem csupán az, hogy elkészítse és ellenjegyezze a szerződést, hanem az is, hogy jogvéleményező munkájával a képviseltet megvédje a kockázati tényezőktől.
Ügyvédválasztáskor érdemes olyan szakembert keresni, aki:
- kifejezetten ingatlanjogra specializálódott,
- világosan, közérthetően magyarázza el a jogi hátteret,
- és mindkét fél számára biztonságos megoldásokat javasol.
3. A tulajdoni lap ellenőrzése
Az ingatlan jogi helyzetéről a tulajdoni lap ad hiteles képet.
Ebből derül ki:
- ki az ingatlan tulajdonosa,
- az ingatlan per-, teher-, és igénymentes-e,
- valamint, hogy az ingatlan milyen művelési ágban van nyilvántartva.
A tulajdoni lapot bármely magánszemély, de az ügyvéd is jogosult lekérni, ellenőrzése pedig alapvető, mert amennyiben a tulajdoni lapon szereplő bejegyzések nem egyeznek az eladó előadásával, az a szerződés megkötését, vagy akár később a földhivatali bejegyzést is akadályozhatja.
4. A pénzügyek rendezése: foglaló, előleg, finanszírozás
Az adásvétel egyik legérzékenyebb pontja a vételár és annak megfizetése.
- Foglaló: A szerződéskötéskor fizetett összeg, amely a szerződés teljesítésének biztosítékául szolgál. Ha a vevő eláll, a foglalót elveszíti; ha az eladó lép vissza, kétszeres összeget köteles visszafizetni.
- Előleg: A vételár részeként fizetett összeg, amelyet meghiúsulás esetén vissza kell fizetni.
- Banki hitel: Amennyiben a vevő hitelből vásárol, fontos, hogy a szerződés a banki folyamatokhoz is igazodjon. Az ügyvéd segít abban, hogy a szerződéses határidők és feltételek illeszkedjenek a szerződéshez.
A pénzügyi biztonság érdekében gyakori, hogy a vételár ügyvédi letétbe kerül, és az ügyvéd csak akkor utalja tovább, ha minden szerződéses feltétel teljesült.
5. A szerződés előkészítése
Miután minden részletben megállapodtak a felek, az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét.
A tervezet célja, hogy minden lényeges feltétel pontosan szerepeljen benne – a vételár, az ingatlan adatai, a birtokba adás módja, a közművek rendezése, a fizetési határidők stb., hiszen egy gondosan előkészített szerződés jogi szempontból a későbbi viták elkerülésének legjobb eszköze.
A szerződés előkészítési szakaszában még bármely fél élhet további javaslatokkal, vagy kérhet kijavítást.
6. A szerződés aláírása és ellenjegyzése
Az ingatlan-adásvételi szerződés csak írásban, ügyvéd által ellenjegyezve érvényes.
Az aláírás során az ügyvéd ellenőrzi a felek személyazonosságát, és ismerteti velük a szerződés lényeges pontjait. Ez biztosítja, hogy mindenki tisztában legyen a vállalt kötelezettségekkel.
A dokumentum jellemző tartalmi elemei:
- az ingatlan pontos azonosítása,
- a vételár és a fizetés ütemezése,
- az átadás feltételei,
- a terhek és közművek rendezése,
- a birtokba adás időpontja.
Ezt követően az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a szerződés és a földhivatali bejegyzéshez szükséges egyéb iratok, mint például az ingatlan-nyilvántartási kérelem a megfelelő formában kerüljenek benyújtásra. .
7. Földhivatali bejegyzés
A tulajdonjog átruházása csak a földhivatali bejegyzéssel válik teljessé.
A bejegyzés iránti kérelmet az ügyvéd nyújtja be, a szerződés ellenjegyzését követően.
A tulajdonjog bejegyzés menete során az eljárás különböző szakaszaiban a következő dokumentumokat kell benyújtani:
- az ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által közokiratba foglalt adásvételi szerződést,
- az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem formanyomtatványát,
- NAV adatlapot,
- az eladó bejegyzési engedélyét, amennyiben az eladó már kiadta azt,
- az esetleges speciális okiratokat (pl. meghatalmazás, elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat stb.)
- az eljárási díj befizetését igazoló bizonylatot.
A dokumentumcsomag benyújtását követően az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem érdemi elbírálására – ha annak az elintézését más eljárás (pl. megelőző széljegy) nem akadályozza – sommás eljárásban a kormányhivatalhoz történő beérkezésétől számított 8, teljes eljárásban 60 napon belül kerül sor.
A földhivatal először széljegyet tesz a tulajdoni lapra, ami azt jelzi, hogy az adásvétel folyamatban van.
A tulajdonjog-bejegyzés jogerőre emelkedéséig a vevő tulajdonjoga függőben lévő jogként jelenik meg, és azt jelzi, hogy egy ingatlanra vonatkozóan folyamatban van egy eljárás a földhivatalnál. A földhivatali széljegy után az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés következik.
8. A birtokbavétel
A birtokbavétel az a pillanat, amikor a vevő ténylegesen átveszi az ingatlant, és jogosulttá válik annak használatára.
Ez általában a teljes vételár megfizetése után történik, és célszerű jegyzőkönyvben rögzíteni:
- az ingatlan állapotát,
- a közműórák állását,
- az átadott kulcsokat és dokumentumokat.
A jegyzőkönyv mindkét fél számára biztonságot nyújt: rögzíti, hogy az ingatlan milyen állapotban került átadásra, és elkerülhetővé teszi az utólagos jogvitákat.
9. Adók és illetékek
Az adásvétel pénzügyi vonzatai jogszabályban rögzítettek, az ingatlan adásvétel után szükségessé válik a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték, az eladót terhelő személyi jövedelemadó megfizetése.
Az ügyvéd segíthet eligazodni abban is, hogy az adott ügyletre mely adókedvezmények alkalmazhatók, és mikor szükséges a NAV felé külön nyilatkozatot tenni.
10. Lakcímmel kapcsolatos ügyintézés
A birtokbavétel után a vevőnek be kell jelentkeznie az új lakcímre.
Ezt a helyi okmányirodában vagy kormányablaknál lehet intézni, ahol a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés bemutatásával frissítik a lakcímkártyát.
Miért nélkülözhetetlen az ügyvéd az ingatlan adásvételben?
Az ügyvéd szerepe jóval több, mint egy „kötelező aláírás” a szerződés végén.
Ő az a szakember, aki a teljes folyamat során biztosítja, hogy az ügylet megfeleljen a jogszabályoknak, és mindkét fél érdekei védve legyenek.
Az ügyvéd:
- átvizsgálja az ingatlan jogi helyzetét,
- elkészíti és ellenjegyzi a szerződést,
- intézi a földhivatali bejegyzést,
- kezeli az ügyvédi letétet,
- és tanácsot ad a felmerülő kérdésekben.
Mind a vevőnek, mind az eladónak érdemes saját ügyvédet megbízni, hiszen a szerződésben gyakran ellentétes érdekek is megjelennek. Egy gondosan előkészített szerződés a legjobb garancia arra, hogy az adásvétel biztonságosan, jogviták nélkül záruljon.
Összegzés
Az ingatlan adásvétel menete számos jogi és pénzügyi lépésből áll, amelyek mindegyike körültekintést és szakmai ismeretet igényel. A folyamat során az ügyvéd feladata, hogy átlátható, jogszerű és mindkét fél számára biztonságos kereteket teremtsen.
Legyen szó otthonteremtésről, vagy befektetésről, az ügyvédi közreműködés nemcsak jogi kötelezettség, hanem a legjobb befektetés a nyugalom és a biztonság érdekében.
1. Mennyi ideig tart az ingatlan adásvétel menete?
Az ingatlan adásvétel folyamata általában 4–8 hét alatt lezajlik, de ez több tényezőtől függ. A folyamatot befolyásolja például, hogy a vevő hitelből vásárol-e, vagy, hogy mikor történik a földhivatali bejegyzésAz ügyvéd segíthet abban, hogy minden dokumentum időben elkészüljön, így az adásvétel biztonságosan és határidőben záruljon le.
2. Miért kötelező az ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez?
Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készítheti és ellenjegyezheti, különben a szerződés érvénytelen. Az ügyvéd nemcsak jogi kötelezettséget teljesít, hanem védelmet is nyújt a feleknek: ellenőrzi a tulajdoni lapot, biztosítja, hogy a szerződés megfeleljen a jogszabályoknak, és gondoskodik a földhivatali bejegyzésről is.
3. Ki fizeti az illetéket az ingatlan adásvétel során, és mennyi az összege?
Az ingatlan adásvétel során a vagyonszerzési illetéket a vevő fizeti meg. Az általános illetékmérték az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, de bizonyos esetekben kedvezmény vagy mentesség is igénybe vehető. Az ügyvéd tájékoztatást adhat a konkrét illetékszabályokról és a szükséges nyilatkozatokról.
4. Hogyan befolyásolja az Otthon Start program az ingatlan adásvétel menetét?
Az Otthon Start program keretében igényelhető kedvezményes hitel hatással lehet az ingatlan adásvétel menetére, különösen a pénzügyi ütemezésre és a szerződés feltételeire. Amennyiben a vevő az Otthon Start konstrukció keretében vesz fel hitelt,, az ügyvédnek a szerződésben pontosan rögzítenie kell a banki folyósítás feltételeit, valamint az esetleges határidőket. Fontos, a szerződés minden pontja megfeleljen a bank és az állami program előírásainak.
